Ein Franzose mit einer temporären Arbeitserlaubnis in Kanada möchte eine Eigentumswohnung in Montreal kaufen. Er erfüllt die Kriterien für die Ausnahme von dem Bundesgesetz, erhält eine Hypothekenvorabgenehmigung und entdeckt dann beim Unterschreiben, dass British Columbia eine Provinzsteuer auf ausländische Käufer erhebt, die in Quebec nicht vorhanden ist. Diese Art von Überraschung veranschaulicht die Realität des kanadischen Marktes für Nicht-Kanadier: Das Bundesgesetz legt einen Rahmen fest, aber jede Provinz fügt ihre eigenen Regeln hinzu.
Immobilienkauf in Kanada durch Ausländer: der Filter der Arbeitserlaubnis
Das Bundesgesetz über das Verbot des Kaufs von Wohnimmobilien durch Nicht-Kanadier, das am 1. Januar 2023 in Kraft trat und bis 2027 verlängert wurde, verbietet Personen ohne kanadische Staatsbürgerschaft oder permanente Aufenthaltsgenehmigung, bestimmte Wohnimmobilien zu erwerben. Der Umfang ist enger als man denkt: nur Immobilien mit weniger als vier Wohneinheiten, die sich in einem städtischen Erhebungsgebiet befinden, sind betroffen.
In der Praxis stellen Inhaber einer gültigen Arbeitserlaubnis die Hauptausnahme dar. Um davon zu profitieren, muss man in Kanada gelebt und dort sein Einkommen erklärt haben. Die Frage wer in Kanada kaufen kann, hängt daher in erster Linie vom Einwanderungsstatus und der Art der gehaltenen Erlaubnis ab.
Außerhalb der großen Ballungsräume (Montreal, Toronto, Vancouver und anderen städtischen Erhebungsgebieten) gilt das Verbot nicht. Ein Ausländer ohne jegliche Erlaubnis kann legal eine Immobilie in einer ländlichen Gemeinde oder einer kleinen Stadt erwerben, ein Detail, das in allgemeinen Leitfäden selten hervorgehoben wird.
Kaufbedingungen für ausländische Studenten in Kanada: sehr restriktive Kriterien
Öffentliche Artikel erwähnen oft, dass ausländische Studenten eine Wohnung kaufen können. Die Realität ist jedoch deutlich restriktiver. Die 2024 geänderte Regelung legt fünf kumulative Bedingungen fest, damit ein Student von dem bundesweiten Verbot befreit wird:
- Eine gültige Studienerlaubnis besitzen und zum Zeitpunkt des Kaufs an einer anerkannten Bildungseinrichtung eingeschrieben sein.
- Mindestens 244 Tage pro Kalenderjahr während fünf aufeinanderfolgender Jahre in Kanada gelebt haben.
- Für jedes dieser fünf Jahre Steuererklärungen in Kanada eingereicht haben.
- Eine Immobilie kaufen, deren Preis 500.000 kanadische Dollar nicht überschreitet.
- Während der gesamten Dauer des Gesetzes nicht mehr als eine einzige Wohnung besitzen.
Diese Anforderungen machen die meisten ausländischen Studenten in den ersten Jahren ihres Aufenthalts unberechtigt. Ein neu angekommenes Studium wird einfach nicht in der Lage sein, in städtischen Gebieten zu kaufen, selbst mit den erforderlichen Mitteln.
Die Obergrenze von 500.000 kanadischen Dollar schließt de facto nahezu den gesamten Wohnimmobilienmarkt in Vancouver und einen großen Teil des Marktes in Toronto aus. In Montreal bleiben einige Eigentumswohnungen unter dieser Schwelle zugänglich, aber die Auswahl reduziert sich erheblich.
Hypothekendarlehen für Nichtansässige in Kanada: Eigenkapital und erklärte Einkommen
Die Beschaffung einer Finanzierung stellt den eigentlichen Reibungspunkt für einen ausländischen Käufer dar. Kanadische Banken sind bereit, an Nichtansässige zu verleihen, aber die Bedingungen unterscheiden sich stark von denen, die Residenten angeboten werden.
Das erforderliche Eigenkapital übersteigt bei weitem das übliche Minimum. Während ein permanenter Bewohner so wenig wie 5 % des Kaufpreises (für eine Immobilie unter einer bestimmten Schwelle) einzahlen kann, muss ein Nichtansässiger in der Regel mindestens 35 % des Preises bereitstellen, manchmal sogar mehr, je nach Institution. Einige spezialisierte Kreditgeber verlangen bis zu 50 %.
Der Nachweis von Einkommen stellt ein weiteres Problem dar. Die Banken verlangen nachgewiesene Einkommen in Kanada oder, falls nicht vorhanden, nachprüfbare und umgerechnete Einkommensnachweise aus dem Ausland. Selbstständige oder Investoren, die in Frankreich leben, müssen französische Steuerbescheide, Kontoauszüge über mehrere Monate und manchmal ein Schreiben ihres Arbeitgebers oder Buchhalters vorlegen.
Zusätzliche Kosten über das Darlehen hinaus
Zusätzlich zum Eigenkapital muss ein ausländischer Käufer die Begrüßungssteuer (Übertragungssteuer, berechnet auf den Kaufpreis), die Notarkosten (in Quebec) oder die Anwaltskosten (in den Provinzen des Common Law) sowie die Bewertung der Immobilie durch einen zertifizierten Gutachter einplanen. In British Columbia kommt eine Provinzsteuer für ausländische Käufer hinzu, die einen erheblichen Betrag bei einer Immobilie in Vancouver darstellen kann.
Geografische Zonen und Immobilienarten: wo das Verbot tatsächlich gilt
Das Bundesgesetz zielt auf die städtischen Erhebungsgebiete und die Erhebungsgebiete ab, also die dichtesten städtischen Gebiete des Landes. Außerhalb dieser statistischen Bereiche kann ein Ausländer ohne Einschränkungen kaufen, selbst ohne Arbeitserlaubnis oder permanente Aufenthaltsgenehmigung.
Immobilien mit vier oder mehr Wohneinheiten fallen ebenfalls nicht unter das Verbot, unabhängig von ihrem Standort. Ein Mietobjekt mit fünf Einheiten in Toronto kann also von einem Nicht-Kanadier erworben werden, während ein Duplex in derselben Stadt ihm untersagt ist (außer bei einer Ausnahme aufgrund des Status).
Für einen Franzosen, der eine Mietinvestition in Betracht zieht, eröffnet diese Unterscheidung konkrete Möglichkeiten. Mittelgroße Einkommensimmobilien in sekundären Städten wie Sherbrooke, Trois-Rivières oder in albertanischen Gemeinden außerhalb von Calgary und Edmonton bleiben ohne Einschränkungen durch das Bundesgesetz zugänglich.
Strafen bei Verstoß
Ein Kauf in Verletzung des Gesetzes zieht reale Sanktionen nach sich. Das Gericht kann den Zwangsverkauf der Immobilie anordnen, und der Käufer sowie die an der Transaktion beteiligten Fachleute (Notar, Makler) riskieren Geldstrafen. Die Rückmeldungen variieren hinsichtlich der Häufigkeit der Kontrollen, aber das rechtliche Risiko besteht, und das Gesetz sieht Meldemechanismen vor.
Der kanadische Immobilienmarkt bleibt für Ausländer offen, vorausgesetzt, man identifiziert seinen Status, das Kaufgebiet und die angestrebte Immobilienart genau. Das Bundesgesetz über das Verbot, trotz seines Titels, enthält genügend Ausnahmen, um einem informierten Käufer zu ermöglichen, sein Projekt erfolgreich umzusetzen.