Un francés titular de un permiso de trabajo temporal en Canadá quiere comprar un condominio en Montreal. Cumple con los criterios de exención de la ley federal, obtiene una preaprobación hipotecaria y luego descubre al momento de firmar que Columbia Británica aplica un recargo provincial sobre los compradores extranjeros, ausente en Quebec. Este tipo de sorpresa ilustra la realidad del mercado canadiense para los no canadienses: la ley federal establece un marco, pero cada provincia añade sus propias reglas.
Compra de bienes raíces en Canadá por un extranjero: el filtro del permiso de trabajo
La ley federal sobre la prohibición de compra de inmuebles residenciales por no canadienses, que entró en vigor el 1 de enero de 2023 y se extendió hasta 2027, prohíbe a las personas sin ciudadanía canadiense ni residencia permanente adquirir ciertos bienes residenciales. El perímetro es más estrecho de lo que se piensa: solo los inmuebles de menos de cuatro viviendas situados en una región metropolitana de censo están afectados.
En la práctica, los titulares de un permiso de trabajo válido constituyen la principal excepción. Para beneficiarse de esto, deben haber residido en Canadá y declarado sus ingresos allí. La cuestión de quién puede comprar en Canadá depende, por lo tanto, sobre todo del estatus migratorio y del tipo de permiso que se posea.
Fuera de las grandes aglomeraciones (Montreal, Toronto, Vancouver y otras regiones metropolitanas de censo), la prohibición no se aplica. Un extranjero sin ningún permiso puede comprar legalmente una propiedad en un municipio rural o una pequeña ciudad, un detalle raramente destacado en las guías generales.
Condiciones de compra para estudiantes extranjeros en Canadá: criterios muy restrictivos
Los artículos de divulgación suelen mencionar que los estudiantes extranjeros pueden comprar una vivienda. La realidad es mucho más restrictiva. El reglamento modificado en 2024 impone cinco condiciones acumulativas para que un estudiante esté exento de la prohibición federal:
- Poseer un permiso de estudios válido y estar inscrito en una institución de enseñanza designada en el momento de la compra.
- Haber residido en Canadá al menos 244 días por año civil durante cinco años consecutivos antes de la transacción.
- Haber presentado declaraciones de impuestos en Canadá durante cada uno de esos cinco años.
- Comprar una propiedad cuyo precio no supere los 500,000 dólares canadienses.
- No poseer más de una sola vivienda durante toda la duración de la ley.
Estos requisitos hacen que la mayoría de los estudiantes extranjeros sean inelegibles durante varios años de presencia en el territorio. Un estudiante que llegue recientemente simplemente no podrá comprar en una zona urbana, incluso con los fondos necesarios.
El límite de 500,000 dólares canadienses excluye de facto la casi totalidad del mercado residencial de Vancouver y una gran parte del de Toronto. En Montreal, algunos condominios siguen siendo accesibles por debajo de este umbral, pero la elección se reduce considerablemente.
Préstamo hipotecario para no residentes en Canadá: pago inicial e ingresos declarados
Obtener financiamiento representa el verdadero punto de fricción para un comprador extranjero. Los bancos canadienses aceptan prestar a no residentes fiscales, pero las condiciones difieren significativamente de las ofrecidas a los residentes.
El pago inicial exigido supera con creces el mínimo habitual. Mientras que un residente permanente puede aportar tan solo el 5% del precio de compra (para un bien por debajo de cierto umbral), un no residente generalmente deberá proporcionar al menos el 35% del precio, a veces más según la institución. Algunos prestamistas especializados llegan hasta el 50%.
La prueba de ingresos plantea otro problema. Los bancos quieren ingresos declarados en Canadá o, en su defecto, pruebas de ingresos en el extranjero convertidas y verificables. Los trabajadores autónomos o los inversores que vivan en Francia deberán proporcionar avisos de impuestos franceses, extractos bancarios de varios meses y, a veces, una carta de su empleador o contador.
Gastos a anticipar más allá del préstamo
Además del pago inicial, un comprador extranjero debe prever la tasa de bienvenida (derechos de transferencia, calculados sobre el precio de compra), los honorarios del notario (en Quebec) o del abogado (en las provincias de derecho común), y la evaluación de la propiedad por un experto acreditado. En Columbia Británica, se añade un recargo provincial para los compradores extranjeros, lo que puede representar una cantidad significativa en una propiedad en Vancouver.
Zonas geográficas y tipos de propiedades: dónde se aplica realmente la prohibición
La ley federal se dirige a las regiones metropolitanas de censo y las aglomeraciones de censo, es decir, las zonas urbanas más densas del país. Fuera de estos perímetros estadísticos, un extranjero puede comprar sin restricciones, incluso sin permiso de trabajo ni residencia permanente.
Las propiedades de cuatro viviendas o más también escapan a la prohibición, sin importar su ubicación. Por lo tanto, un inmueble de alquiler de cinco unidades en Toronto puede ser adquirido por un no canadiense, mientras que un dúplex en la misma ciudad le estará prohibido (salvo exención relacionada con el estatus).
Para un francés que considera una inversión en alquiler, esta distinción abre posibilidades concretas. Los inmuebles de ingresos de tamaño medio, situados en ciudades secundarias como Sherbrooke, Trois-Rivières o municipios de Alberta fuera de Calgary y Edmonton, siguen siendo accesibles sin restricciones relacionadas con la ley federal.
Penalizaciones en caso de violación
Comprar en infracción expone a sanciones reales. El tribunal puede ordenar la reventa forzada del bien, y el comprador, así como los profesionales involucrados en la transacción (notario, corredor) corren el riesgo de multas. Los retornos varían sobre la frecuencia de los controles, pero el riesgo jurídico existe y la ley prevé mecanismos de denuncia.
El mercado inmobiliario canadiense sigue abierto a los extranjeros, siempre que se identifique bien su estatus, la zona de compra y el tipo de bien buscado. La ley federal de prohibición, a pesar de su título, contiene suficientes excepciones para permitir que un comprador informado lleve a cabo su proyecto.