Un francese titolare di un permesso di lavoro temporaneo in Canada vuole acquistare un condo a Montréal. Rispetta i criteri di esenzione della legge federale, ottiene una pre-approvazione ipotecaria e poi scopre al momento della firma che la Columbia Britannica applica una sovrattassa provinciale sugli acquirenti stranieri, assente in Québec. Questo tipo di sorpresa illustra la realtà del mercato canadese per i non canadesi: la legge federale stabilisce un quadro, ma ogni provincia aggiunge le proprie regole.
Acquisto immobiliare in Canada da parte di uno straniero: il filtro del permesso di lavoro
La legge federale che vieta l’acquisto di immobili residenziali da parte di non canadesi, entrata in vigore il 1° gennaio 2023 e prorogata fino al 2027, vieta alle persone senza cittadinanza canadese o residenza permanente di acquisire determinati beni residenziali. Il perimetro è più ristretto di quanto si pensi: solo gli immobili con meno di quattro unità situati in una regione metropolitana di censimento sono interessati.
In pratica, i titolari di un permesso di lavoro valido costituiscono l’eccezione principale. Per beneficiarne, è necessario aver risieduto in Canada e dichiarato i propri redditi sul posto. La questione di chi può acquistare in Canada dipende quindi principalmente dallo stato di immigrazione e dal tipo di permesso posseduto.
Fuori dalle grandi agglomerazioni (Montréal, Toronto, Vancouver e le altre regioni metropolitane di censimento), il divieto non si applica. Uno straniero senza alcun permesso può legalmente acquistare una proprietà in un comune rurale o in una piccola città, un dettaglio raramente evidenziato nelle guide generali.
Condizioni di acquisto per gli studenti stranieri in Canada: criteri molto restrittivi
Gli articoli di pubblico dominio menzionano spesso che gli studenti stranieri possono acquistare un alloggio. La realtà è nettamente più vincolante. Il regolamento modificato nel 2024 impone cinque condizioni cumulative affinché uno studente sia esente dal divieto federale:
- Essere in possesso di un permesso di studio valido e essere iscritto in un’istituzione di istruzione designata al momento dell’acquisto.
- Aver soggiornato in Canada per almeno 244 giorni all’anno civile per cinque anni consecutivi prima della transazione.
- Aver presentato dichiarazioni dei redditi in Canada per ciascuno di questi cinque anni.
- Acquistare una proprietà il cui prezzo non superi i 500.000 dollari canadesi.
- Non possedere più di un’unica abitazione per tutta la durata della legge.
Questi requisiti rendono la maggior parte degli studenti stranieri non idonei prima di diversi anni di presenza sul territorio. Uno studente arrivato di recente non potrà semplicemente acquistare in zona urbana, nemmeno con i fondi necessari.
Il tetto di 500.000 dollari canadesi esclude di fatto quasi tutto il mercato residenziale di Vancouver e una larga parte di quello di Toronto. A Montréal, alcuni condo rimangono accessibili sotto questa soglia, ma la scelta si riduce notevolmente.
Prestito ipotecario per non residenti in Canada: anticipo e redditi dichiarati
Ottenere un finanziamento rappresenta il vero punto di attrito per un acquirente straniero. Le banche canadesi accettano di prestare ai non residenti fiscali, ma le condizioni differiscono notevolmente da quelle offerte ai residenti.
La caparra richiesta supera di gran lunga il minimo abituale. Dove un residente permanente può versare anche solo il 5% del prezzo d’acquisto (per un bene sotto un certo limite), un non residente dovrà generalmente fornire almeno il 35% del prezzo, a volte di più a seconda dell’istituzione. Alcuni prestatori specializzati arrivano fino al 50%.
La prova dei redditi pone un altro problema. Le banche vogliono redditi dichiarati in Canada o, in mancanza, prove di redditi all’estero convertite e verificabili. I lavoratori autonomi o gli investitori che vivono in Francia dovranno fornire avvisi di imposizione francesi, estratti conto bancari su più mesi e a volte una lettera del loro datore di lavoro o commercialista.
Spese da anticipare oltre al prestito
Oltre alla caparra, un acquirente straniero deve prevedere la tassa di benvenuto (diritti di mutazione, calcolati sul prezzo d’acquisto), le spese notarili (in Québec) o legali (nelle province di common law), e la valutazione della proprietà da parte di un esperto accreditato. In Columbia Britannica, si aggiunge una sovrattassa provinciale per gli acquirenti stranieri, che può rappresentare un importo significativo su un bene a Vancouver.
Aree geografiche e tipi di proprietà: dove il divieto si applica realmente
La legge federale mira alle regioni metropolitane di censimento e alle agglomerazioni di censimento, ovvero le aree urbane più dense del paese. Al di fuori di questi perimetri statistici, uno straniero può acquistare senza restrizioni, anche senza permesso di lavoro né residenza permanente.
Le proprietà con quattro o più unità sfuggono anche al divieto, indipendentemente dalla loro posizione. Un immobile locativo di cinque unità a Toronto può quindi essere acquisito da un non canadese, mentre un duplex nella stessa città gli sarà vietato (salvo esenzione legata allo stato).
Per un francese che considera un investimento locativo, questa distinzione apre possibilità concrete. Gli immobili a reddito di dimensioni medie, situati in città secondarie come Sherbrooke, Trois-Rivières o comuni dell’Alberta al di fuori di Calgary ed Edmonton, rimangono accessibili senza vincoli legati alla legge federale.
Pene in caso di violazione
Acquistare in violazione espone a sanzioni reali. Il tribunale può ordinare la vendita forzata del bene, e l’acquirente come i professionisti coinvolti nella transazione (notaio, agente) rischiano multe. I ritorni variano sulla frequenza dei controlli, ma il rischio legale esiste e la legge prevede meccanismi di denuncia.
Il mercato immobiliare canadese rimane aperto agli stranieri, a condizione di identificare bene il proprio stato, l’area di acquisto e il tipo di bene mirato. La legge federale di divieto, nonostante il suo titolo, presenta sufficienti eccezioni per consentire a un acquirente informato di portare a termine il proprio progetto.