Um francês titular de um visto de trabalho temporário no Canadá quer comprar um condomínio em Montreal. Ele atende aos critérios de isenção da lei federal, obtém uma pré-aprovação hipotecária e, ao assinar, descobre que a Colúmbia Britânica aplica uma sobretaxa provincial sobre compradores estrangeiros, inexistente em Quebec. Esse tipo de surpresa ilustra a realidade do mercado canadense para não canadenses: a lei federal estabelece um quadro, mas cada província adiciona suas próprias regras.
Compra de imóvel no Canadá por um estrangeiro: o filtro do visto de trabalho
A lei federal que proíbe a compra de imóveis residenciais por não canadenses, em vigor desde 1º de janeiro de 2023 e prorrogada até 2027, proíbe pessoas sem cidadania canadense ou residência permanente de adquirir certos bens residenciais. O escopo é mais restrito do que se pensa: apenas imóveis com menos de quatro unidades localizados em uma região metropolitana de censo estão incluídos.
Na prática, os titulares de um visto de trabalho válido constituem a principal exceção. Para se beneficiar, é necessário ter residido no Canadá e declarado seus rendimentos localmente. A questão de quem pode comprar no Canadá depende, portanto, antes de tudo, do status de imigração e do tipo de visto detido.
Fora das grandes aglomerações (Montreal, Toronto, Vancouver e outras regiões metropolitanas de censo), a proibição não se aplica. Um estrangeiro sem nenhum visto pode legalmente comprar uma propriedade em um município rural ou uma pequena cidade, um detalhe raramente destacado em guias gerais.
Condições de compra para estudantes estrangeiros no Canadá: critérios muito restritivos
Artigos voltados ao público geralmente mencionam que estudantes estrangeiros podem comprar uma moradia. A realidade é bem mais restritiva. O regulamento modificado em 2024 impõe cinco condições cumulativas para que um estudante seja isento da proibição federal:
- Possuir um visto de estudos válido e estar matriculado em uma instituição de ensino designada no momento da compra.
- Ter residido no Canadá por pelo menos 244 dias por ano civil durante cinco anos consecutivos antes da transação.
- Ter apresentado declarações de impostos no Canadá para cada um desses cinco anos.
- Comprar uma propriedade cujo preço não ultrapasse 500.000 dólares canadenses.
- Não possuir mais de uma única residência durante toda a vigência da lei.
Esses requisitos tornam a maioria dos estudantes estrangeiros inelegíveis antes de vários anos de presença no território. Um estudante que chegou recentemente simplesmente não poderá comprar em área urbana, mesmo com os fundos necessários.
O limite de 500.000 dólares canadenses exclui de fato quase todo o mercado residencial de Vancouver e uma grande parte do de Toronto. Em Montreal, alguns condomínios permanecem acessíveis abaixo desse limite, mas a escolha se reduz consideravelmente.
Empréstimo hipotecário para não residentes no Canadá: entrada e rendimentos declarados
Obter financiamento representa o verdadeiro ponto de atrito para um comprador estrangeiro. Os bancos canadenses aceitam emprestar a não residentes fiscais, mas as condições diferem fortemente das oferecidas aos residentes.
A entrada exigida ultrapassa amplamente o mínimo habitual. Enquanto um residente permanente pode pagar tão pouco quanto 5% do preço de compra (para um bem abaixo de um certo limite), um não residente geralmente terá que fornecer pelo menos 35% do preço, às vezes mais, dependendo da instituição. Alguns credores especializados chegam a exigir até 50%.
A comprovação de rendimentos apresenta outro problema. Os bancos querem rendimentos declarados no Canadá ou, na falta disso, comprovantes de rendimentos no exterior convertidos e verificáveis. Trabalhadores autônomos ou investidores vivendo na França terão que fornecer declarações de impostos francesas, extratos bancários de vários meses e, às vezes, uma carta de seu empregador ou contador.
Custos a antecipar além do empréstimo
Além da entrada, um comprador estrangeiro deve prever a taxa de boas-vindas (impostos de transferência, calculados sobre o preço de compra), os honorários de notário (em Quebec) ou de advogado (nas províncias de common law), e a avaliação da propriedade por um especialista credenciado. Na Colúmbia Britânica, uma sobretaxa provincial é adicionada para compradores estrangeiros, o que pode representar um valor significativo em um bem em Vancouver.
Zonas geográficas e tipos de propriedades: onde a proibição se aplica realmente
A lei federal visa as regiões metropolitanas de censo e as aglomerações de censo, ou seja, as áreas urbanas mais densas do país. Fora desses perímetros estatísticos, um estrangeiro pode comprar sem restrições, mesmo sem visto de trabalho ou residência permanente.
Propriedades com quatro unidades ou mais também estão isentas da proibição, independentemente de sua localização. Um imóvel de aluguel de cinco unidades em Toronto pode, portanto, ser adquirido por um não canadense, enquanto um duplex na mesma cidade será proibido (exceto isenção relacionada ao status).
Para um francês que considera um investimento em aluguel, essa distinção abre possibilidades concretas. Imóveis de renda de tamanho médio, localizados em cidades secundárias como Sherbrooke, Trois-Rivières ou municípios de Alberta fora de Calgary e Edmonton, permanecem acessíveis sem restrições relacionadas à lei federal.
Penas em caso de violação
Comprar em violação expõe a sanções reais. O tribunal pode ordenar a venda forçada do bem, e o comprador, assim como os profissionais envolvidos na transação (notário, corretor), correm o risco de multas. Os retornos variam quanto à frequência das verificações, mas o risco jurídico existe e a lei prevê mecanismos de denúncia.
O mercado imobiliário canadense permanece aberto a estrangeiros, desde que se identifique corretamente seu status, a área de compra e o tipo de bem visado. A lei federal de proibição, apesar de seu título, contém suficientes exceções para permitir que um comprador informado leve seu projeto a cabo.