Un Français titulaire d’un permis de travail temporaire au Canada veut acheter un condo à Montréal. Il remplit les critères d’exemption de la loi fédérale, obtient une préapprobation hypothécaire, puis découvre au moment de signer que la Colombie-Britannique applique une surtaxe provinciale sur les acheteurs étrangers, absente au Québec. Ce genre de surprise illustre la réalité du marché canadien pour les non-Canadiens : la loi fédérale fixe un cadre, mais chaque province ajoute ses propres règles.
Achat immobilier au Canada par un étranger : le filtre du permis de travail
La loi fédérale sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, entrée en vigueur le 1er janvier 2023 et prolongée jusqu’en 2027, interdit aux personnes sans citoyenneté canadienne ni résidence permanente d’acquérir certains biens résidentiels. Le périmètre est plus étroit qu’on le pense : seuls les immeubles de moins de quatre logements situés dans une région métropolitaine de recensement sont concernés.
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En pratique, les titulaires d’un permis de travail valide constituent la principale exception. Pour en bénéficier, il faut avoir résidé au Canada et déclaré ses revenus sur place. La question de savoir qui peut acheter au Canada dépend donc avant tout du statut d’immigration et du type de permis détenu.
Hors des grandes agglomérations (Montréal, Toronto, Vancouver et les autres régions métropolitaines de recensement), l’interdiction ne s’applique pas. Un étranger sans aucun permis peut légalement acheter une propriété dans une municipalité rurale ou une petite ville, un détail rarement mis en avant dans les guides généralistes.
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Conditions d’achat pour les étudiants étrangers au Canada : des critères très restrictifs
Les articles grand public mentionnent souvent que les étudiants étrangers peuvent acheter un logement. La réalité est nettement plus contraignante. Le règlement modifié en 2024 impose cinq conditions cumulatives pour qu’un étudiant soit exempté de l’interdiction fédérale :
- Détenir un permis d’études valide et être inscrit dans un établissement d’enseignement désigné au moment de l’achat.
- Avoir séjourné au Canada au moins 244 jours par année civile pendant cinq années consécutives avant la transaction.
- Avoir produit des déclarations de revenus au Canada pour chacune de ces cinq années.
- Acheter une propriété dont le prix ne dépasse pas 500 000 dollars canadiens.
- Ne pas posséder plus d’une seule habitation pendant toute la durée de la loi.
Ces exigences rendent la plupart des étudiants étrangers inéligibles avant plusieurs années de présence sur le territoire. Un étudiant arrivé récemment ne pourra tout simplement pas acheter en zone urbaine, même avec les fonds nécessaires.
Le plafond de 500 000 dollars canadiens exclut de facto la quasi-totalité du marché résidentiel de Vancouver et une large part de celui de Toronto. À Montréal, certains condos restent accessibles sous ce seuil, mais le choix se réduit considérablement.
Prêt hypothécaire pour non-résident au Canada : mise de fonds et revenus déclarés
Obtenir un financement représente le vrai point de friction pour un acheteur étranger. Les banques canadiennes acceptent de prêter aux non-résidents fiscaux, mais les conditions diffèrent fortement de celles offertes aux résidents.
La mise de fonds exigée dépasse largement le minimum habituel. Là où un résident permanent peut verser aussi peu que 5 % du prix d’achat (pour un bien sous un certain seuil), un non-résident devra généralement fournir au moins 35 % du prix, parfois davantage selon l’institution. Certains prêteurs spécialisés montent jusqu’à 50 %.
La preuve de revenus pose un autre problème. Les banques veulent des revenus déclarés au Canada ou, à défaut, des preuves de revenus à l’étranger converties et vérifiables. Les travailleurs autonomes ou les investisseurs vivant en France devront fournir des avis d’imposition français, des relevés bancaires sur plusieurs mois et parfois une lettre de leur employeur ou comptable.
Frais à anticiper au-delà du prêt
En plus de la mise de fonds, un acheteur étranger doit prévoir la taxe de bienvenue (droits de mutation, calculés sur le prix d’achat), les frais de notaire (au Québec) ou d’avocat (dans les provinces de common law), et l’évaluation de la propriété par un expert agréé. En Colombie-Britannique, une surtaxe provinciale s’ajoute pour les acheteurs étrangers, ce qui peut représenter un montant significatif sur un bien à Vancouver.
Zones géographiques et types de propriétés : où l’interdiction s’applique réellement
La loi fédérale cible les régions métropolitaines de recensement et les agglomérations de recensement, soit les zones urbaines les plus denses du pays. En dehors de ces périmètres statistiques, un étranger peut acheter sans restriction, même sans permis de travail ni résidence permanente.
Les propriétés de quatre logements ou plus échappent aussi à l’interdiction, quel que soit leur emplacement. Un immeuble locatif de cinq unités à Toronto peut donc être acquis par un non-Canadien, alors qu’un duplex dans la même ville lui sera interdit (sauf exemption liée au statut).
Pour un Français qui envisage un investissement locatif, cette distinction ouvre des possibilités concrètes. Les immeubles à revenus de taille moyenne, situés dans des villes secondaires comme Sherbrooke, Trois-Rivières ou des municipalités albertaines hors Calgary et Edmonton, restent accessibles sans contrainte liée à la loi fédérale.
Pénalités en cas de violation
Acheter en infraction expose à des sanctions réelles. Le tribunal peut ordonner la revente forcée du bien, et l’acheteur comme les professionnels impliqués dans la transaction (notaire, courtier) risquent des amendes. Les retours varient sur la fréquence des contrôles, mais le risque juridique existe et la loi prévoit des mécanismes de dénonciation.
Le marché immobilier canadien reste ouvert aux étrangers, à condition de bien identifier son statut, la zone d’achat et le type de bien visé. La loi fédérale d’interdiction, malgré son titre, comporte suffisamment d’exceptions pour permettre à un acheteur informé de mener son projet à terme.