Een Fransman met een tijdelijke werkvergunning in Canada wil een condo kopen in Montréal. Hij voldoet aan de criteria voor vrijstelling van de federale wet, krijgt een hypotheekpre- goedkeuring en ontdekt dan bij het ondertekenen dat British Columbia een provinciale toeslag toepast op buitenlandse kopers, die in Quebec niet van toepassing is. Dit soort verrassingen illustreert de realiteit van de Canadese markt voor niet-Canadezen: de federale wet stelt een kader vast, maar elke provincie voegt zijn eigen regels toe.
Vastgoed kopen in Canada door een buitenlander: de filter van de werkvergunning
De federale wet die het kopen van residentieel vastgoed door niet-Canadezen verbiedt, die op 1 januari 2023 in werking is getreden en is verlengd tot 2027, verbiedt personen zonder Canadese nationaliteit of permanente verblijfsvergunning om bepaalde residentiële eigendommen te verwerven. Het bereik is beperkter dan men denkt: alleen onroerend goed met minder dan vier woningen in een stedelijk gebied van de volkstelling valt onder deze wet.
In de praktijk vormen houders van een geldige werkvergunning de belangrijkste uitzondering. Om hiervan te profiteren, moet men in Canada hebben gewoond en zijn inkomsten daar hebben aangegeven. De vraag wie kan kopen in Canada hangt dus vooral af van de immigratiestatus en het type vergunning dat men heeft.
Buiten de grote agglomeraties (Montréal, Toronto, Vancouver en andere stedelijke gebieden van de volkstelling) is het verbod niet van toepassing. Een buitenlander zonder enige vergunning kan legaal een eigendom kopen in een plattelandsgemeente of een klein stadje, een detail dat zelden wordt benadrukt in algemene gidsen.
Aankoopvoorwaarden voor buitenlandse studenten in Canada: zeer strikte criteria
Algemene artikelen vermelden vaak dat buitenlandse studenten een woning kunnen kopen. De realiteit is echter veel beperkter. De gewijzigde regeling in 2024 stelt vijf cumulatieve voorwaarden voorop zodat een student vrijstelling kan krijgen van het federale verbod:
- Een geldige studievergunning bezitten en ingeschreven zijn bij een aangewezen onderwijsinstelling op het moment van aankoop.
- Minimaal 244 dagen per kalenderjaar in Canada hebben verbleven gedurende vijf opeenvolgende jaren voorafgaand aan de transactie.
- In Canada belastingaangiften hebben ingediend voor elk van deze vijf jaren.
- Een eigendom kopen waarvan de prijs niet hoger is dan 500.000 Canadese dollar.
- Gedurende de gehele duur van de wet niet meer dan één woning bezitten.
Deze vereisten maken de meeste buitenlandse studenten ongeschikt voordat ze meerdere jaren op het grondgebied aanwezig zijn. Een recent aangekomen student kan simpelweg niet kopen in een stedelijk gebied, zelfs niet met de benodigde fondsen.
De limiet van 500.000 Canadese dollar sluit de facto bijna de gehele residentiële markt van Vancouver uit en een groot deel van die van Toronto. In Montréal blijven sommige condos onder deze drempel toegankelijk, maar de keuze wordt aanzienlijk beperkt.
Hypotheek voor niet-resident in Canada: aanbetaling en aangegeven inkomsten
Het verkrijgen van financiering is het echte pijnpunt voor een buitenlandse koper. Canadese banken zijn bereid om leningen te verstrekken aan niet-fiscale residenten, maar de voorwaarden verschillen sterk van die voor inwoners.
De vereiste aanbetaling overschrijdt ruimschoots het gebruikelijke minimum. Waar een permanente inwoner zo weinig als 5% van de aankoopprijs kan betalen (voor een eigendom onder een bepaalde drempel), moet een niet-inwoner doorgaans minstens 35% van de prijs aanleveren, soms meer afhankelijk van de instelling. Sommige gespecialiseerde kredietverstrekkers vragen zelfs tot 50%.
Het bewijs van inkomsten vormt een ander probleem. Banken willen inkomsten die in Canada zijn aangegeven of, bij gebrek daaraan, bewijs van inkomsten uit het buitenland dat omgezet en verifieerbaar is. Zelfstandigen of investeerders die in Frankrijk wonen, moeten Franse belastingaanslagen, bankafschriften van meerdere maanden en soms een brief van hun werkgever of accountant overleggen.
Kosten om te anticiperen naast de lening
Naast de aanbetaling moet een buitenlandse koper rekening houden met de welkomstbelasting (overdrachtsrechten, berekend op de aankoopprijs), de notariskosten (in Quebec) of advocaatkosten (in de common law provincies), en de taxatie van het onroerend goed door een erkende expert. In British Columbia komt er een provinciale toeslag bij voor buitenlandse kopers, wat een aanzienlijk bedrag kan zijn voor een eigendom in Vancouver.
Geografische gebieden en soorten eigendommen: waar het verbod daadwerkelijk van toepassing is
De federale wet richt zich op de stedelijke gebieden van de volkstelling en de agglomeraties van de volkstelling, dat zijn de dichtstbevolkte stedelijke gebieden van het land. Buiten deze statistische gebieden kan een buitenlander zonder beperkingen kopen, zelfs zonder werkvergunning of permanente verblijfsvergunning.
Eigenschappen met vier of meer woningen vallen ook buiten het verbod, ongeacht hun locatie. Een huurpand met vijf eenheden in Toronto kan dus worden verworven door een niet-Canadees, terwijl een duplex in dezelfde stad hem verboden zal zijn (tenzij er een vrijstelling is op basis van de status).
Voor een Fransman die overweegt te investeren in verhuur, opent deze onderscheid concrete mogelijkheden. Middelgrote huurwoningen, gelegen in secundaire steden zoals Sherbrooke, Trois-Rivières of albertaanse gemeenten buiten Calgary en Edmonton, blijven toegankelijk zonder beperkingen van de federale wet.
Sancties bij overtreding
Kopen in strijd met de wet kan leiden tot echte sancties. De rechtbank kan gedwongen verkoop van het onroerend goed bevelen, en zowel de koper als de professionals die bij de transactie betrokken zijn (notaris, makelaar) riskeren boetes. De frequentie van controles varieert, maar het juridische risico bestaat en de wet voorziet in mechanismen voor melding.
De Canadese vastgoedmarkt blijft open voor buitenlanders, op voorwaarde dat men zijn status, het aankoopgebied en het soort onroerend goed dat men zoekt goed identificeert. De federale verbodswet, ondanks zijn titel, bevat voldoende uitzonderingen om een geïnformeerde koper in staat te stellen zijn project tot een goed einde te brengen.